Все нюансы приобретения квартиры с обременением
Рассказываем как проверить есть ли у квартиры обременение, какие виды существуют и стоит ли ее покупать.
Вы планируете приобрести квартиру на вторичном рынке и уже сделали свой выбор. Только вот проверяя выписку из ЕГРН увидели во втором разделе отметку «Обременение». Получается у квартиры есть обременение банка или имеется не выплаченная до конца ипотека. Что делать в такой ситуации и стоит ли покупать такую квартиру, расскажем в статье.
Понятие обременение
Если недвижимость с обременением, это означает, что собственник не может продать, сдать в аренду объект без согласия третьей стороны. Которой, как правило, выступает государство, другой собственник или банк.
Как узнать есть ли на квартире обременение
Существует несколько видов юридических документов, в которых содержится информация об обременении. Рассмотрим основные из них:
- Выписка из реестра недвижимости используется в большинстве случаев. В ней содержится следующая информация об объекте: находится ли квартира в договоре ренты, ипотеке, долгосрочной аренде, долевом владении или вовсе принадлежит несовершеннолетнему. Этот способ самый быстрый и простой.
- Домовая книга или справка о лицах, прописанных в квартире проинформирует обо всех, кто зарегистрирован по месту жительства.
- Договор приватизации расскажет о лицах, не участвующих в приватизации. Поэтому сравнив документ о прописанных лицах, сможете получить четкие данные.
- Добавив к выписке из ЕГРН справку о праве на маткапитал, сможете увидеть были ли потрачены средства на приобретение жилья.
Стоит отметить, что доказывает чистоту сделки и говорит об отсутствии ограничения все-таки выписка из реестра недвижимости. Безусловно, ведь в госреестре фиксируется каждая смена владельца. Для того, чтобы получить документ в бумажном виде нужно обратиться в отдел МФЦ. В электронном варианте оформить можно на интернет-портале Росреестра.
Чтобы до конца удостовериться, что приобретаемая недвижимость не имеет ограничений обязательно изучите полный пакет документов на объект. Ведь права собственника могут быть ограничены ипотечным залогом, договором ренты. Недвижимость также может быть арестована или сдаваться в аренду. Ограничить совершение сделок с недвижимостью вправе органы опеки. Ведь в РФ охраняются государством права несовершеннолетних, которые прописаны в квартире или являются собственниками. Итак, теперь расскажем какие виды обременения бывают.
Виды обременения и особенности покупки объекта недвижимости.
Ипотека
Как только подписывается ипотечный договор, жилье становится залоговым имуществом. Это гарантия исполнения взятых покупателем обязательств перед банком. Во время всего периода кредитования недвижимость принадлежит заемщику. И только после полного погашения банк снимает запрет. После чего собственник может совершать сделки с недвижимостью.
Встречаются ситуации, в которых кредит не выплачивается. В этом случае банк продает имущество, находящееся в залоге, чтобы вернуть ранее выданные деньги.
Ипотечное обременение возникает если жилая площадь приобретена за счет займа или кредита, выданного банком под залог квартиры. Если установлено такое ограничение, без согласия кредитной организации не получится продать квартиру. В этом случае возможен такой вариант приобретения.
Продавец согласовывает с банком досрочное погашение кредита. Покупатель отдает продавцу деньги для выплаты задолженности. Дальше оформляется договор, где указана сумма, равная ипотечному долгу. Потом покупатель выплачивает оставшуюся сумму продавцу и становится полноправным владельцем квартиры.
То есть покупатель переоформляет договор ипотеки и выплачивает долг самостоятельно. Стоит учесть, что продавцу также возвращаются выплаченные деньги по кредиту. К ним можем отнести первоначальный взнос, но при этом не учитываются проценты по кредиту. Если в результате просрочки начислен штраф и пени, то новому владельцу придется их выплачивать. Именно поэтому важно перед покупкой удостоверится, что нет такого обременения. Сделать это можно оформив запрос в банк о выдаче справки об отсутствии долга, а если есть просрочки, узнать их размер.
Это стандартный вариант покупки квартиры, взятой в ипотеку.Не стоит опасаться ведь по мнению экспертов, сегодня на рынке недвижимости каждый пятый объект взят в ипотеку. Это обусловлено растущей популярностью такого вида кредитования. Но риск все же присутствует. Могут возникнуть затруднения с выплатой остатка по задолженности продавца. Ведь, продавец, попросту оплатив ипотеку, может так и не оформить договор. Такой форс-мажор заставит несостоявшегося покупателя обратиться в суд. А по решению суда придется получать деньги от продавца много лет.
Арендаторы в квартире
Приобретая квартиру обнаружили там арендаторов, у которых официально оформлен договор. Что делать?
Перед покупкой обязательно проверить выписку из ЕГРН. Если квартира сдана по договору более, чем на 1 год, стоит отметка. Но если менее года, такую отметку вы не найдете. Как поступить, если на объекте недвижимости такой вид обременения?
Важно понимать, что покупка квартиры и переход права собственности не отменяет автоматически договор найма. Поэтому арендатор может жить в квартире, пока не кончится действие договора. Здесь можно решить вопрос следующими способами:
1. Приобрести недвижимость вместе с арендаторами;
2. Попросить продавца досрочно расторгнуть договор аренды. А подтвердить факт расторжения может простая расписка от арендаторов.
Рента — сложный вид обременения
Самый сложный вид ограничения при покупке квартиры — это рента, которая часто не заносится в базу Росреестра рентодателем. Если повезло и в выписке стоит обременение в виде ренты — обязательно запросите у собственника жилья договор ренты. Ведь при таком ограничении, право собственности передается другому человеку в обмен на постоянные денежные выплаты или другие услуги. При таких обстоятельствах рентодатель не только платит некоторую сумму, но и участвует в хозяйстве, ухаживает за рентополучателем. Как правило, рентодатель пожилой человек, который вправе проживать в квартире. Но при этом всеми правами на собственность обладает рентодатель, который обязан содержать бывшего хозяина пожизненно.
Важно понимать, что несмотря на то, что получатель ренты уже не собственник, его не получится выселить из жилья. Договор ренты прекращается только в связи со смертью рентополучателя.
Как поступить, если есть такое ограничение? Что сделать, чтобы права от рентодателя перешли к вам?
В случае выявления такого ограничения необходимо уточнить, действует ли рентный договор на текущий момент.Надо лишь запросить свидетельство о смерти рентополучателя. Приобрести недвижимость, находящуюся в ренте, вполне возможно. Для этого достаточно договор ренты нотариально перезаключить. Тогда все обязательства перед получателем ренты должны перейти к новому владельцу. Но для этого надо получить согласие получателя ренты.
Многие эксперты рекомендуют не покупать недвижимость с таким обременением, потому что не исключены ситуации подделки документов.
Безвозмездное пользование
Если квартиру приватизировали и зарегистрированный в ней человек не участвовал в этом — он приобретает на всю жизнь право проживать на жилплощади. Проблема в том, что часто в выписках реестра недвижимости не указываются эти данные. Иногда новым владельцам приходится даже приобретать отдельные квадратные метры такому жильцу.
Но здесь можно обезопасить себя от покупки такого объекта следующим образом. Приобретая квартиру надо взять выписку из домовой книги — копию поквартирной карточки и обязательно заверенную. Или единый жилищный документ. В перечисленных документах указываются все прописанные в квартире люди. А также имеют ли право эти жильцы проживать на жилплощади при ее продаже. Лучше взять справку о том, что на объекте недвижимости отсутствуют зарегистрированные лица.
Важно добавить в договор условие об обязанности сняться с учета продавца и других зарегистрированных лиц, а также освободить жилую площадь. Подстраховаться дополнительно можно заверив это обязательство у нотариуса. До оформления договора лучше, чтобы люди с правом пожизненного проживания, были прописаны в другом месте. Только после этого они потеряют свое право.
Завещательный отказ
Иногда, недвижимость достается по завещанию от другого человека. То есть человеком приобретается право на пожизненное проживание. Даже при смене собственника, он не потеряет свои права, да и не получится выселить жильца до окончания срока, который указан в завещании.
Как быть, если у квартиры обнаружено такое обременение? Отметим, что такой вид обременения крайне редко встречается и выявить его достаточно сложно.
Ведь право на пожизненное проживание не обязательно регистрировать. Этими данными владеет нотариус и наследники. К нотариусу нет смысла обращаться, ведь он не может разглашать данные из наследственного дела.
При покупке тщательно изучите весь пакет документов. Если продавец получил недвижимость в наследство, стоит запросить копию завещания. Так сможете узнать, если ли такое ограничение.
Арест
По решению суда на жилплощадь может быть наложен арест. Причиной, могут быть долги или раздел имущества. С таким имуществом нельзя ничего сделать.
Любые попытки считаются нарушением закона. Данные о наложении ареста на имущество найдете в выписке из реестра недвижимости.
Несовершеннолетние собственники, покупка с использованием маткапитала
Если недвижимость купили используя маткапитал, дети имеют долю в приобретаемом жилье. Узнали, что у продавца двое детей и больше, надо попросить справку из ПФ РФ об остатке средств материнского капитала.
Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, опека должна убедиться, что их права не нарушены. Ведь в РФ несовершеннолетние и долевые собственники жилья дополнительно защищены государством в имущественных вопросах. Продавец в обоих вариантах должен предоставить разрешение, которое можно получить в органах опеки. В результате сделка для покупателя будет максимально безопасной.
Подведем итог. Все-таки покупать квартиру с обременением иногда можно. Ведь часто такие квартиры продаются по сниженной цене, так как имеют особенности. Самое главное — тщательно проверить весь пакет документов, а также запросить все нужные выписки, свидетельства нотариуса и справки.
