Если квартира куплена в кредит, то принадлежит не только вам, но и банку. Однако продать ее все же можно. Рассказываем, как.
Предположим, вы решили расширяться — продать свою квартиру и купить побольше. Но ваше жилье куплено в ипотеку и находится в залоге у банка. Говоря бюрократическим языком, на ней есть обременение. Пока оно не снято, распоряжаться квартирой без ведома банка вы не можете. Это несколько удлиняет и усложняет сделку.
Однако таких квартир на рынке немало, и на них находятся покупатели. Чтобы их заинтересовать, придется снизить стоимость квартиры на 20-30% по сравнению с рыночной.
Существует четыре основных способа продать квартиру в ипотеке. Рассказываем о каждом подробно.
Способ первый. Ипотеку гасят за счет задатка от покупателя
Этот вариант не слишком популярен из-за сложности поиска покупателя. Люди должны быть готовы внести задаток в размере остатка вашего долга. А потом подождать пока вы снимите обременение и продадите квартиру, как чистую.
Какие придется пройти этапы
- Прийти в банк и написать заявление на досрочное погашение ипотеки. Сумму определит банк.
- Составить и заверить у нотариуса предварительный договор купли-продажи с покупателем. Прописать в нем все сроки и нюансы. В том числе, что задаток от покупателя вычитается из окончательной стоимости квартиры.
- Выписать всех прописанных жильцов.
- Получить от покупателя задаток равный остатку вашего ипотечного долга. Отнести его в банк и закрыть ипотеку.
- Снять обременение.
- Подписать договор купли-продажи и зарегистрировать его в росреестре.
- Получить остаток денег от покупателя
Кому подойдет
Этот вариант можно использовать, если у вас есть готовый покупатель с наличкой, который вам доверяет. Ну и если долг по ипотеке остался небольшой, до 500 тыс. Чаще всего его используют собственники квартир, которые находятся в процессе строительства.
Способ второй. Ипотеку гасят в процессе сделки при участии банка
В такой сделке принимает непосредственное участие банк. Покупатель открывает две денежные ячейки — для банка и продавца квартиры. В первую кладут сумму, равную оставшемуся долгу по ипотеке. Все остальное помещают в ячейку для продавца. После подписания договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре продавец раскрывает первую ячейку и гасит ипотеку. А затем снимает обременение и получает доступ к ячейке с деньгами.
Какие этапы придется пройти
- Продавец получает от банка согласие на продажу и определить сумму долга.
- Покупатель открывает две банковские ячейки. В одну кладут сумму, равную долгу о ипотеке. Во вторую — остаток стоимости квартиры.
- Стороны заключают договор купли-продажи и отдают на регистрацию в Росреестр.
- Продавец забирает деньги из первой ячейки и гасит остаток долга по ипотеке.
- Продавец получает в банке закрытую закладную и снимает обременение в МФЦ.
- Банк открывает доступ ко второй ячейке с деньгами для продавца.
Кому подойдет
Этот способ самый безопасный и цивилизованный. Он подходит, если у покупателя есть наличка (а не ипотека), а продавец все еще должен банку за квартиру крупную сумму.
Способ третий. Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом — перезайм.
Этот способ используют, когда у покупателя нет всей необходимой суммы, и он готов взять ипотеку. Обычно он подает заявку на ипотеку в тот же банк, в котором аккредитован продавец. Если покупатель хочет в другой — ради бога. Тогда покупателем квартиры выступит новый банк. В любом случае покупателю нужно получить одобрение по ипотеке, а предметом кредите указать «ипотечную квартиру».
Какие этапы придется пройти
- Сообщить банку о том, что вы хотите досрочно продать квартиру.
- Найти покупателя или подождать пока его предложит банк. При этом первый взнос по ипотеке у покупателей должен быть не меньше оставшегося у вас долга.
- Покупатель вносит первый взнос и гасит долг продавца по ипотеке. Деньги принимает сотрудник банка, этот факт фиксирует нотариус.
- Продавец снимает обременение.
- Покупатель подает в банк документы на квартиру.
- Он же заказывает оценку.
- Банк одобряет сделку. Стороны подписывают договор купли-продажи, регистрируют переход права собственности. Продавец получает от покупателя (или банка) оставшуюся сумму.
Способ четвертый. Квартиру продает банк.
Обычно такое случается не по желанию продавца, а по стечению обстоятельств. Банк берется за продажу ипотечной квартиры, если есть серьезные просрочки по платежам, или платить ипотеку покупатель и вовсе не в состоянии.
При такой продаже интересы продавца не особенно учитываются. Банк находит покупателя, продает квартиру и забирает себе все, что вы ему должны. Если что-то останется — это сможет забрать бывший собственник.
Какие этапы придется пройти
- Получить разрешение банка на продажу заложенной недвижимости. Даже если этого требуют коллектор или сам банк.
- Подписать согласие на продажу квартиры банком.
- Банк оценивает квартиру, выставляет на торги, находит покупателя. Если процесс затянется — цена будет падать.
- Снова открываются две ячейки — с деньгами для продавца и для покупателя.
- После заключения договора купли-продажи (его подписывают продавец и покупатель), а также предварительного договора банка с покупателем, кредитная организация отправляет документы в Росреестр для снятия обременения. Банк открывает ячейку.
- Регистрируется переход права собственности на квартиру. Продавец открывает ячейку.
