Заметные и ненайденные проблемы при покупке квартиры.
Покупка жилья – серьезный процесс, который не приемлет спешки и быстрого решения. Некоторые потребители могут урегулировать это очень быстро и успешно. Они – просто везунчики или специально преувеличивают свою удачу. Специалисты по недвижимости утверждают, что риски с покупкой квартиры могут настигнуть клиента при приобретении апартаментов как на первичном, так и на вторичном рынке. Первичный рынок предлагает новые апартаменты, которых еще нет в наличии. Вторичное жилье можно рассмотреть, оценить.
Преимущества покупки жилища на вторичном рынке.
Несмотря на процветание новостроек в пригороде, многие люди мечтают о покупке квартирки в обжитом месте. Жилье, бывшее в эксплуатации, привлекает потребителей:
• удобностью района;
• обустроенностью;
• имеющейся инфраструктурой;
• отлаженной конструкцией систем водоснабжения, канализации, отопления;
• возможностью создать уникальное дизайнерское оформление без боязни за усадку дома;
• шансом для знакомства с проживающими соседями, их способом жизни;
• относительно невысокой ценой.
Но, прежде чем заплатить предоплату, нужно уточнить вопросы по многим юридическим и практическим сторонам сделки.
Что нужно знать при покупке жилища на вторичном рынке?
При поиске вариантов для покупки квартиры нужно знать, с кем вы разговариваете, прямым хозяином, соседом или специальным представителем. Обычно квартиру покупают через менеджера, являющегося представителем одной из риэлтерских фирм. Нельзя быть на 100% уверенным в его честных ответах на поставленные вопросы. Но их нужно задать агенту, знакомясь с новым предложением. Главными вопросами, которые задают менеджеру при начальном разговоре при поиске квартиры, считаются сведения о:
• районе;
• стартовой цене;
• количестве жилых комнат;
• приватизации жилья, количестве собственников и их месте проживания;
• уровне обустройства и ремонта в помещении;
• этаже и этажности дома;
• основном материале (монолит, кирпич, панели);
• размере кухни, коридора, прихожей;
• застеклённом балконе или лоджии;
• смене окон, дверей;
• жилой и общей площади;
• состоянии и характере санузла;
• виде отопления;
• юридической чистоте (числе прописанных и проживающих людей, наличии прописанных несовершеннолетних детей, открытости сделки);
• возможности для снижения цены;
• дате возможного переселения;
• уровне оплаты за полученные коммунальные услуги;
• состоянии окон и их выходе на северную или южную сторону, угловых квартирах;
• отличительных свойствах и особенностях дома.
Потенциальному клиенту нужно получить ответы на эти вопросы и более детально ознакомиться с состоянием квартиры и с ее документальным оформлением.
Осмотр жилья
На осмотр квартиры для покупки нужно приходить с перечнем вопросов и не в одиночестве. Обычно продавцы ставят на первый план все достоинства жилища, умалчивая о недостатках и скрытых технических недостатках или других «темных» сторонах. При осмотре жилья будущим хозяевам не нужно стесняться, рассматривая стены, потолки, полы, коммуникации, санузел, балкон. Если квартира вам понравилась, потребуется доскональное исследование ее технического состояния и документации. Это не обязательно выполнять сразу же, все может измениться. Однако и откладывать долго также не стоит. Хорошую квартиру могут быстро купить другие люди.
Как быстро можно давать залог?
Залог – это гарантия того, что потребитель действительно хочет приобрести квартиру, не упустить ее. Однако здесь нужно быть рассудительным, чтобы не расстаться со своими деньгами попусту.
1. Если у продавца полностью приготовленные документы для продажи, нет никаких долгов и обременений – самый оптимальный вариант. Но он встречается не так часто. После осмотра паспорта владельца, разрешительной документации можно внести предоплату, оформив сделку через нотариуса или в присутствии 2-х свидетелей.
2. Если продавец жилого помещения не имеет денег для переоформления квартиры, ищется компромисс. Один из вариантов состоит в том, что документы будут оформлены за счет полученной от будущего покупателя предоплаты. Такое состояние дел не гарантирует быстрого решения квартирного вопроса и может оказаться проигрышным. Продавец, на первый взгляд кажущийся порядочным человеком, может потратить деньги очень быстро на другие нужды. У него просто не будет финансов для изготовления требующегося технического паспорта и свидетельства на право собственности. Придется обращаться в суд, увеличивая свои расходы за счет судебных издержек. Суд примет решение в пользу истца. Но вернуть залог получится не так быстро. На это могут уйти никак не месяцы, а годы.
Какие встречаются проблемы при покупке жилья?
На практике встречается много случаев, о которых покупатель даже не мог предположить.
1. Неприятности могут прийти за счет долговых обременений или ограничений, неоформленной перепланировки, прописки несовершеннолетних детей, быстрой и неоднократной перепродажи в течении года. При оформлении недвижимости у нотариуса жилье проверяется на наличие некоторых этих рисков. Но еще встречаются исключения от правил. Долговые обязательства могут оставить нового хозяина без жилья. Если в квартире прописаны несовершеннолетние дети, такое жилье нельзя продать без решения их жилищных проблем. Неоформленная перепланировка может привести к несчастным случаям или к тому, что вам придется решать все проблемы, оплачивая услуги специальных организаций. За быстрой и сравнительно недорогой продажей могут скрываться ошибки и неточности при первичной сделке. Особенное опасение вызывает жилье, полученное в наследство. В любой момент могут появиться прямые наследники, которые ничего не знали о случившихся событиях. Также имеют место истории с покупкой жилья у недееспособных особ.
2. В некоторых старых домах имеются проблемы с крышей. Хотя покупается квартира на 3-м этаже пятиэтажного здания, в сезон дождей вода может доходить до 3-го этажа по стыкам панельного строения. Часто неприятности исходят от протекания крыши в районе лестничной площадки. Вода может «заливать» лестницу, попадать на электрические щитки освещения. Это чревато быстрым износом электропроводки, водой в подъезде, отсутствием освещения на площадке или в жилом помещении.
3. Неприемлемым вариантом считаются шумные соседи. Они могут устраивать постоянные пьянки, гулянки, стук в любое время суток. Музыканты и певцы – также не лучший вариант. Нужно обратить внимание на соседей сверху. Они должны быть аккуратными и ответственными, чтобы не затопить вашу квартирку с новеньким ремонтом.
Что выбрать?
Покупка квартиры на вторичном рынке дает простор для проведения любого вида ремонта. Можно устанавливать подвесные потолки, наклеивать кафель, обои, осуществлять другие виды работ, не боясь, что ремонтные работы пойдут «на смарку» из-за усадки нового дома. В квартире вторичного рынка все налажено за много лет эксплуатации: установлены подъездные двери с домофоном, ведется уборка в подъезде, регулярно поступает вода, отлажена система канализации, отопления, освещения.
Но многие клиенты не желают проживать в том доме, где кто-то уже жил до этого, а может быть даже умер. Считается, что в квартире вторичного рынка наблюдается атмосфера бывших жильцов. Кроме того, некоторые элементы не приемлемы для покупателей: чересчур маленькая кухня, отсутствие балкона, комнаты трамвайчиком, неудачная перепланировка. Лучше купить место обитания в новостройке.
Покупка квартиры в новостройке
Новые жилые дома чаще всего возводятся в отдельных районах в пригороде. Это считается для некоторых людей преимуществом, а для других - минусом. Покупая квадратные метры в новостройке, жильцы выбирают современную планировку, жилище из новых материалов, надежду на комфортную жизнь и благоустроенность в экологически чистом районе.
Цена зависит от уровня строительства
Жилые помещения в новом доме приобретают на разных уровнях строительства:
• при расчистке территории и закладке фундамента;
• при возведении нижних этажей;
• на стадии 50-80% готовности;
• перед сдачей новостройки;
• после заселения.
Цена за квадратный метр отличается на разных строительных этапах. Самым выгодным, но и рисковым, считается вариант на начальных стадиях строительства, при закладывании фундамента. Но тогда придется долго ожидать и расстраиваться, сдадут ли дом вовремя. Многие люди не желают рисковать, покупая апартаменты в готовом новом доме.
Кого выбрать: застройщика или агента?
Рынок жилого фонда ежегодно пополняется за счет сданных в эксплуатацию новых домов. Квартиры в них продаются как через самого девелопера, так и через агентства недвижимости. На первый взгляд может показаться, что у агентов цена выше. Но это не всегда так. Иногда Агентства приобретают ряд квартир на ранних стадиях, а затем продают их. Девелопер, который не желает держать штат своих сотрудников-реализаторов, также может работать через агентства. Нынешние реалии говорят о том, что часто застройщик и агенты работают сообща. Только у риэлтора имеется больше предложений. Ведь он сотрудничает не с одним инвестором.
Что нужно спросить у менеджера, приобретая квартиру в новом доме?
При покупке жилья в новостройке у риэлтора нужно узнать:
• район застройки, жилмассив;
• имя застройщика;
• цену квадратного метра;
• уровень готовности дома;
• количество свободных квартир;
• тип строительства;
• предполагаемую дату сдачи новостройки;
• уровень отделки;
• цену риэлтерских услуг.
Квартира в новостройке - комфортное жилье с улучшенными проектами. Только оно в большинстве случаев сдается с «черновой отделкой». Это значит, что все коммуникационные и отделочные работы должен проводить покупатель самостоятельно или за свой счет. Это – немалое вложение, поиск добросовестной ремонтной бригады, постоянный грохот и шум от соседей. Также нет гарантии того, что застройщик вовремя выполнит все условия договора. И жильцы долго будут спотыкаться на кочках возле подъезда и ждать своего автобуса на необустроенной остановке. Все неприятности со временем уходят, а у вас будет новое современное жилье европейского уровня.
Выбор – за вами!
