Это действительно возможно. Сегодня поговорим о чисто питерском формате квартир в центре города. Речь пойдет о студиях в старом фонде.
Откуда берутся студии в исторических домах
Такие квартирки стали появляться на рынке недвижимости после запуска городской программы расселения коммуналок. Жителям огромных квартир в центре города предлагают взамен их комнат либо деньги, либо полноценную квартиру в другом районе.
Выкупает коммуналку обычно частный инвестор. Главное, чтобы все жильцы согласились на расселение. Часто бывает, что пожилые обитатели коммуналок категорически отказываются переезжать. Заставить их нельзя. Расселение — дело добровольное.
Если все собственники согласны, они подписывают отказы от притязаний на соседские комнаты, а затем заключают один на всех договор купли-продажи в пользу инвестора.
Задача инвестора — превратить комнаты в отдельные квартиры со всеми удобствами. Для этого в каждой комнате нужно оборудовать уборную и кухонный уголок.
По закону так называемые «мокрые зоны» можно организовать только над нежилым помещением. Поэтому студии из бывших коммуналок обычно располагаются на первом или втором этажах дома (если первый этаж технический). На верхних этажах студии тоже встречаются, но такая перепланировка чаще вне закона. Если о ней узнают городские власти, заставят возвращать, как было.
Как выглядят студии в старом фонде
Площадь студий из бывших коммуналок колеблется между 15 и 30 м². Потолки в исторических домах обычно высокие — 3,5-4 метра. Это позволяет построить в студиях второй уровень, на который ведет лестница. Чаще всего наверху оборудуют спальное место.
Кухня обычно занимает небольшой уголок. В него помещается раковина, плита и урезанная версия кухонного гарнитура. Ванная комната находится сразу возле входа. Внутри — душевая кабина и унитаз.
Где находятся
Главный плюс таких студий — расположение. Это исторический центр, самое сердце старого Петербурга. Подобные варианты регулярно появляются у метро «Владимирская», «Чернышевская», «Площадь Восстания» и «Александра Невского». И чуть дальше — в окрестностях Балтийского вокзала.
В основном студии продают в исторических домах постройки конца XIX, начала XX века. Все они проходили реновацию в середине прошлого столетия. Теперь им нужен новый капремонт.
Выбирайте дома, в которых капитальное благоустройство уже состоялось. То есть в доме заменили коммуникации, отремонтировали крышу и парадную, лифты и т.д.
Если дом только стоит в очереди на капремонт, вы можете стать его заложником. Государство редко укладывается в указанные сроки, поэтому ремонт могут постоянно переносить. Новые собственники из-за этого не могут начать благоустраивать собственное жилье, сидят на чемоданах в ожидании расселения.
Сколько стоит
Совсем небольшую квартиру площадью 15-18 м² можно приобрести за 2 млн рублей. Более комфортная студия до 25 м² может стоить около 3 млн. Инвестор обычно делает ремонт за свой счет. Зачастую это самая простая отделка, которую несложно переделать под свой вкус.
Купить такую квартиру в ипотеку сложно, но можно. Чтобы банк согласовал студию в старом фонде, перепланировка в ней обязательно должна быть узаконена. Проверьте документы — этот вопрос должен решить продавец квартиры. Он наверняка попытается переложить бюрократию на ваши плечи, но не соглашайтесь. Иначе ипотеку вам могут не согласовать.
Насколько страшна незаконная перепланировка
Каждая десятая студия в историческом центре не узаконена. Приобрести такую квартиру вы сможете только за «живые» деньги, договорившись с продавцом. При этом, если на вас донесут, жилинспекция заставит за свой счет демонтировать сантехнику и вернуть планировку на место. Откажетесь — квартиру отберут по суду.Запрет на незаконные перепланировки — не просто блажь городских властей. Заново проложенные в старом доме коммуникации могут испортить жизнь всем его обитателям.
Например, вы затопите соседей, электричества не хватит на все приборы и т.д. Совсем не факт, что эти ужасы случатся. Но лучше позвать опытного мастера, который проверит качество ремонта и оценит возможные риски.
В Петербурге множество подобных квартир, обитатели которых спокойно живут не один год. Это вполне реально, если соблюдать осторожность. Во-первых, не пускать внутрь посторонних, даже соседей. Ваш дом — ваша крепость.
Во-вторых, дружить с соседями. Особенно с обитателями нерасселенных коммуналок. Там живут в основном пожилые мнительные люди, которые могут донести на вас за любую погрешность. Поэтому лучше не создавайте условий для неприятностей.
На какие документы обратить внимание
Чтобы купить студию в старом фонде и не нажить проблем, призовите на помощь юриста. Пусть он тщательно проверит документы на квартиру. Как выглядит договор купли-продажи между инвестором и бывшим собственником? Отдельное жилье вам продают или долю в большой квартире? Сколько собственников было у этой квартиры и комнаты? Если много — юристу придется поднять бумаги по каждой сделке и проверить их чистоту.
Запомнить
- Студия, которую переделали из комнаты в коммуналке, стоит от 2 до 3 млн.
- Обычно такие студии располагаются на нижних этажах. В противном случае перепланировку невозможно узаконить.
- Купить такую квартиру в ипотеку можно только при узаконенной перепланировке.
- Покупайте студию в старом фонде вместе с юристом и риелтором.
