Выгоды от приобретения квартиры в новостройке очевидны: это и более низкая цена, сравнительно со вторичкой, и новизна, и более современная инфраструктура. Но есть и риски. На рубеже веков актуальна была тема недостроя, когда десятки тысяч дольщиков были обмануты застройщиками. Сейчас ситуация исправляется. Государство внедрило свои регуляторы защиты покупателей квартир в строящихся домах, да и сами граждане могут выбрать форму договора покупки, что бы защитить себя максимально надежно.
Что такое «новостройка» на российском рынке недвижимости
Фактически, новостройка – это жилой дом, строительство которого еще не завершено или здание еще не введено в эксплуатацию. И хотя юридического понятия «новостройка» не существует, но судя по применению термина в законодательных актах РФ, понятийно, под «новостройкой» подразумевается здание, в котором еще никто не живет, не прописан, а в собственность квадратные метры еще не оформлены.
На рынке недвижимости, новостройками называют первичный рынок.
Правовые отношения между покупателями и застройщиком определяет ФЗ № 214 от 13.12.2014 г., который регламентирует все моменты, имеющие отношение к совершению сделок.
Договор долевого участия
ДДУ - один из законных способов оформления покупки объекта недвижимости в еще не построенном жилом доме. Решает две проблемы: привлечение инвестиций в строительство (это важно для застройщика) и защищает интересы и денежные средства инвестора (покупателя). Согласно изменениям в законе, деньги дольщика застройщик получает не сразу, а только после того как дом будет полностью достроен. До этого момента, они лежат на счету-эскроу кредитной организации (банк). Такая схема при оформлении ДДУ применима на начальном этапе строительства (котлован).
Договор заключается между застройщиком и покупателем. Все сделки ДДУ регистрируются в Росреестре.
Без счета-эскроу ДДУ можно заключить если:
- застройщиком построено больше 30% дома и он продал в нем не меньше 10% площадей;
- готовность дома составляет 6% или 15%. Этот фактор должен быть подтвержден официальным заключением профильной инспекции, а результаты оценки готовности внесены в единую базу данных жилищного строительства.
Если застройщик может работать с деньгами покупателя без счетов-эскроу, то он обязательно делает взносы (1,2% от общей площади объекта) в Фонд защиты дольщиков. Это гарантия защиты интересов покупателя. Если дом по каким-либо причинам не будет достроен, то из резерва фонда дольщикам будет выдана компенсация или же, объект строительства будет достроен на деньги из средств Фонда.
Цессия ДДУ
Подразумевает переуступку прав на объект недвижимости в недостроенном доме, которая была ранее приобретена дольщиком у компании-застройщика по ДДУ. По условиям переуступки прав, договор переоформляется на покупателя и счет-эскроу тоже (если такой счет существует в рамках заключения первого ДДУ). Оформление переуступки также подразумевает регистрацию договора в Росреестре.
Предварительный договор купли-продажи
Первое и самое главное, о чем должен помнить покупатель – это не ДКП и даже не его какая-либо вариация. Практически ПДКП – это документально зафиксированное намерение покупателя купить квартиру в определенный момент времени. В риэлторской среде такая форма договора не популярна, т.к. несет в себе массу рисков для покупателя, который оказывается вне зоны действия государственных защитных механизмов, которые способны обеспечить безопасность сделки.
Договор купли-продажи
Сделка заключается между покупателем и компанией застройщиком, когда дом сдан, что подтверждается соответствующим актом и свидетельством. После заключения договора и подписания соответствующих актов, у покупателя есть право оформления квартиры в собственность, регистрации в ней.
Не имеет значения какие цели преследует покупатель выходя на сделку по покупке квартиры или прав на нее в новостройке. Это может быть и задача выгодно инвестировать свободные денежные средства или приобретение квартиры для проживания – в любом случае речь идет о больших для среднестатистического россиянина деньгах. А покупка квадратных метров в не введенном в эксплуатацию здании, это всегда риск. Дополнительной защитой реализации своих надежд и денег может послужить привлечение компетентного юриста к оформлению сделки между застройщиком и покупателем, из надежного Агентства недвижимости.