Казалось бы, что может быть сложного в цене недвижимости? Она представляет собой конкретную цифру, которая устанавливается собственником, прописывается в договоре и вносится в счет оплаты. Это действительно так. Но сама цена формируется на основании стоимости объекта. Последняя же подразделяет на рыночную и кадастровую, каждая из которых влияет на конечную сумму сделки.
Кадастровая стоимость
Кадастровой считается стоимость, устанавливаемая по итогам государственной оценки объекта. В первую очередь она необходима для вычисления суммы налога. Устанавливается она Росреестром. Зависит же такая стоимость от нескольких критериев, характерных для самого объекта:
- Площадь;
- Назначение;
- Материалы, используемые при строительстве;
- Год постройки;
- Год сдачи в эксплуатацию;
- Текущая экономическая ситуация и т.д.
Проводится такое оценивание через каждые 3 года. Исключение — Москва и Санкт-Петербург. Здесь оценку проводят каждые 2 года.
Рыночная стоимость
Рыночная же — это стоимость, по которой конкретный объект (наиболее вероятно) будет продан. Т.е. эта цена, которую готовы покупатели заплатить за недвижимость. В данном случае все зависит от:
- Планировки;
- Ремонта;
- Наличия техники, мебели;
- Состояния коммуникаций;
- Расположения;
- Инфраструктуры и др.
Рассчитать рыночную цену может даже сам собственник объекта.
В чем взаимосвязь?
Рыночная и кадастровая цены крайне редко бывают одинаковыми. При этом они обе принимают участие в расчете налога на доход от продажи недвижимости. Так, если рыночная цена составляет сумму, которая меньше 70% кадастровой, то налог будет рассчитан именно от этих 70%. И наоборот, если рыночная больше 70% от кадастровой, то налог рассчитывается от стоимости, приписываемой в договоре.
Рассмотрим на примере:
- Цена квартиры от собственника — 10 млн руб.;
- Кадастровая стоимость по последней оценке — 15 млн руб.
70% от 15 млн — 10,5 млн. Это больше рыночной стоимости квартиры (которую установил собственник). А значит, налоги будут оплачены именно с этой суммы (даже несмотря на то, что на руки собственник получит всего 10 млн).
Можно ли повлиять на кадастровую стоимость?
Кадастровая цена, обычно, не совсем соответствует действительности (т.к. государственные органы не оценивают каждый объект очно). В некоторых случаях разница между ей и рыночной ценой может составлять несколько миллионов. Повлиять на кадастровую оценку можно лишь одним способом: оспорив ее в в комиссии при Росреестре, МФЦ или сразу в суде общей юрисдикции.
Как рассчитать рыночную стоимость
Рассчитать рыночную цену объекта можно тремя способами:
- Сравнительный (сравнивается цена квартир, параметры которых идентичны или приближены к продаваемому объекту);
- Затратный (учитываются все затраты, внесенные собственником: строительство, покупка, ремонт, обслуживание и т.д.);
- Доходный (подразумевает оценку недвижимости как объекта инвестиций, т.е. — исходя из предполагаемого дохода и необходимых вложений).
Наиболее адекватная и достоверная цена получается в результате использования всех трех методов. Также для получения максимально точной и справедливой стоимости можно обратиться к квалифицированному независимому оценщику.
