Сегодня и покупатели, и продавцы недвижимости имеют возможность воспользоваться разными финансовыми инструментами, позволяющими избежать мошеннических действий при расчетах после заключения договора купли/продажи квартиры. Это:
- банковская ячейка;
- эскроу-счет;
- аккредитив в финансовом учреждении.
Ячейка – сейф в депозитарии, который сдают участникам сделки по приобретению недвижимости, в ячейку закладывают денежные средства, документы по сделке. Чаще всего применяется на вторичном рынке.
Эскроу или аккредитив?
Чтобы было понятно, о чем идет речь, необходимо определиться с этими понятиями. Оба продукта являются удобными инструментами, существенно снижающими финансовые риски участников сделки. Если коротко, то:
- Аккредитив – это денежное обязательство, которое является условным. Оно принимается посредником (банком) по письменному распоряжению одного из участников сделки.
- Эскроу – особый счет для сохранности денежных средств (в некоторых случаях и других материальных ценностей). Хранение производится до вступления в силу определенных обстоятельств.
Эскроу – достаточно новый продукт, появившийся в США несколько лет назад. В России продукт известен с 2014 года. С 2021 года он используется в долевом строительстве при приобретении новой недвижимости у застройщика. Однако не все знают, что счета эскроу доступны для участников сделок и на вторичном рынке. Аккредитив – старый и надежный банковский продукт. По сути, эти инструменты очень похожи, однако различия между ними все же прослеживаются:
- Аккредитив предполагает, что ответственность за выполнение всех условий при заключении сделки полностью ложится на участников (продавца и покупателя). По эскроу-счетам гарантом выступает банк. То есть, при расчетах заключается не двусторонняя сделка, а трехсторонняя. Таким образом, банк более тщательно проверяет и контролирует выполнение условий и документы, являясь гарантом при исполнении договора.
- Закрытие счета эскроу производится только в присутствии трех сторон: продавца (депонента), продавца (бенефициара) и независимого эскроу-агента (банка). Аккредитив может быть отозван в одностороннем порядке, как покупателем, так и банком, если от является отзывным. В РФ это разрешено, а в международной практике аккредитивы отзывного характера запрещены с 2007 года.
- При использовании счетов эскроу перечень документов, которые необходимы для его открытия/закрытия может быть разным и определяется всеми участниками сделки. В случае с аккредитивом – это невозможно, т.к. список документов и условия строго регламентированы законами Российской Федерации. Таким образом, эскроу – более удобный и гибкий инструмент.
- Сегодня аккредитив – более распространенный продукт, а эскроу открывают не во всех финансовых учреждениях.
- Счета эскроу застрахованы АСВ на солидную сумму: до 10 млн. рублей. Это удобно в том случае, если финансовое учреждение неожиданно обанкротится.
Стоимость обоих продуктов приблизительно одинаковая, однако в разных банках она может сильно отличаться. Оба инструмента достаточно надежны при расчетах, поэтому участники сделки самостоятельно решают, какой из них использовать.
